2021년 상가임대차보호법 알아보기

상가임대차보호법은 건물주와 세입자 모두 필수적으로 알아야 하는 법으로 영세상인이 안정적으로 생업을 유지할 수 있도록 만든 법입니다. 기존에 상가임대차보호법과 달리 2021년에는 크게 변화된 것이 있어 반드시 숙지해야하는데요. 계약갱신요구 기간이 10년으로 늘어나고, 임대료 상한제까지 도입되는 등 큰 변화가 있습니다. 지금부터 변화된 상가임대차보호법에 대해 알아보겠습니다. 

2021년 상가임대차보호법

계약갱신요구 기간 5년 → 10년

기존 상가임대차보호법은 계약갱신요구기간이 5년이었습니다. 하지만 현재 2021년 기준으로 바뀌어진 상가임대차보호법은 계약갱신요구기간이 10년으로 변경되었습니다. 기존에 이미 임대계약을 하신 분들이라도 2018년 10월 16일 이후 최초 계약하거나 계약 갱신을 했을 경우 소급적용이 됩니다. 최초 계약일로부터 게약갱신요구기간이 10년으로 정해지는 것이지요. 

임대료 인상률 상한제 5%

현재 상가의 경우 임대료 인상률 상한제 5%가 시행되고 있습니다. 임대인이 월 임대료를 올릴 때 상한 제한을 두는 것인데요. 1년에 1번 5% 초과해서는 인상을 할 수 없는 것이지요. 

 

하지만 모든 상가들이 임대료 인상률 상한제 5% 제한을 받는 것은 아닙니다. 만약 환산보증금 기준을 초과한다면 제한을 받지 않게 되는 것인데요. 환산보증금은 상가임대차보호법의 적용범위를 결정하는 보증금, 월세환산액을 더한 금액을 얘기합니다.

 

환산보증금 = 보증금 +(월 임대료 X 100)

예를 들어 보증금이 2억원, 월 임대료가 200만원이라고 가정하여 계산해보겠습니다. 보증금 2억원 + (200만원 X 100) = 4억원이됩니다. 이 상가의 환산보증금은 4억이라고 할 수 있는 것이지요. 그렇다면 이 환산보증금은 어떤 금액을 기준으로 적용 판단을 내리는 것일까요? 상가임대차보호법에는 지역마다 임대차보증금액의 범위가 달라집니다. 

지역	보증금액
서울	9억원 이하
부산, 수도권 과밀억제권역	6억 9천만원 이하
광역시, 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억 7천만원 이하

위 예시에 나온 환산보증금 4억 상가가 어느 지역에 있느냐에 따라 5% 임대료 상한선, 묵시적 갱신 규정의 적용 여부가 달리는 것입니다. 위 표에 따라 4억 상가라면 그 밖의 지역에 있는 경우 임대료 상한제도와 묵시적 갱신 규정을 적용 받지 않게 됩니다. 물론 계약갱신요구권과 권리금 보호규정은 이와 관계없이 적용을 받을 수 있습니다. 

계약갱신요구권 거절

임차인이 상가임대차보호법에 따라 무조건적으로 계약갱신요구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 때로는 임차인이 약속을 지키지 않고, 악용하여 임대인에게 피해를 줄 수 있기 때문인데요. 아래와 같이 의무를 다하지 않은 경우에는 계약갱신요구권을 임대인이 거절 할 수 있습니다. 

- 임차인이 3번의 임대료를 연체한 경우
- 임차인이 거짓 또는 부정적인 방법으로 임차를 한 경우
- 임대인과 임차인이 협의하여 보상을 제공한 경우
- 임대인의 동의 없이 임차인이 건물을 전재한 경우
- 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
- 임대차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
- 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 수우가 있는 경우