토지 투자 기초 공부 - 용도지역 용도지구 용도구역

많은 사람들이 처음 토지 투자에 관심을 가지고 공부를 시작했다가 포기하는 경우가 많습니다. 가장 큰 이유는 평소에 접하지 않은 익숙하지 않은 용어들 때문인데요. 어렵다고 해서 용어를 공부하지 않고 보다가 큰 손해를 입는 경우도 많기에 필수적으로 알아야 할 수 밖에 없습니다. 그래서 이번에는 토지이용계획 중 많은 분들이 헷갈려하시는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 쉽고 재밌게 알아보도록 하겠습니다. 

토지이용계획 = 용도지역, 용도지구, 용도구역

우리집 앞에 빈 땅이 있습니다. 이 땅(토지)을 사서 마음대로 건축물을 지을 수 있을까요? 토지에 대해 몰라도 왠지 안될 것 같다는 생각이 드실 거예요. 맞습니다. 토지마다 건축물을 지을 수 있는 곳도 있고, 없는 곳도 있습니다. 심지어 몇 층까지만 지을 수 있는 땅도 정해져 있습니다. 이처럼 각 토지마다 어떤 건물을 지을 수 있는지를 알 수 있는 것이 토지이용계획입니다. 

 

토지이용계획에는 총 3가지가 있습니다. 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 나뉘어져있는데요. 모든 토지에 반드시 있는 것은 용도지역입니다. 그리고 용도지구와 용도구역은 해당 토지에 있는 경우도 있고 없는 경우도 있습니다. 자 그러면 모든 토지에 반드시 정해져 있는 용도지역부터 알아보겠습니다. 

용도지역

'여기 토지는 일반 1종 주거지역이에요. 저기 토지는 중심상업지역이에요.'라는 말을 들어보셨나요? 이와 같은 단어들이 용도지역을 얘기하는데요. 토지 투자를 볼 때 용도지역이 중요한 이유는 어떤 용도지역이냐에 따라 건폐율, 용적률, 연면적이 달라지기 때문입니다. 계속해서 익숙하지 않은 단어들이 나오지만 단순하게 생각하면서 넘어가셔도 됩니다. 쉽게 말해서 몇 평짜리 건물을 몇 층으로 지을 수 있냐가 정해지는 것입니다.(건폐율, 용적률, 연면적에 대해 자세히 알아보기)

 

용도지역

용도지역은 크게 도시지역과 비도시지역으로 나뉘게 됩니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 관리지역, 자연취락으로 나뉘게 되고, 비도시지역은 자연지역, 농림지역으로 나뉘게 됩니다. 그 아래에는 1종, 2종과 같이 세부적으로 나뉘게 되는데요. 각각 건물의 평수와 층을 얼마나 확보할 수 있냐의 차이가 생기게 됩니다. 더욱 자세하게 알아보고 싶으신 분들은 윗 문단의 (건폐율, 용적률, 연면적에 대해 자세히 알아보기) 게시글을 참고해주세요!

용도지구

용도지역 보다 작은 개념인 용도지구는 건축 규정을 더 제한하거나 완화하는 역할을 합니다. 해당 용도지역으로 인해 정해진 건물 평수, 높이가 있는데 용도지구에 따라 더 늘리거나 더 줄일 수 있다는 것이지요.

 

용도지구에는 경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구로 크게 총 9가지로 나뉩니다. 토지 투자를 하는 입장에서는 건축물 제한을 줄여주는 것이 좋을 수밖에 없겠지요. 그래서 대표적으로 제한을 완화시켜주는 지구는 취락지구, 개발진흥지구, 복합용도지구입니다. 완화되는 지구를 잘 아시는 분들은 토지 투자의 틈새시장을 공략할 수 있으며 상대적으로 덜 경쟁을 하게 될 것입니다. 

용도구역

용도구역도 용도지구와 마찬가지 개념이라고 생각하면 쉽습니다. 예를 들어 이 토지에는 가축물을 키울 수 없다와 같이 세부적인 제한을 하는 것인데요. 용도구역은 크게 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역 총 5가지가 있습니다. 이 중 규제를 완화시켜주는 용도구역은 단 한 가지로 입지규제최소구역을 꼽을 수 있습니다. 

토지이용계획은 어디서 알아볼 수 있을까?

토지이용계획에 대해서 최대한 간단하고 쉽게 이해할 수 있도록 내용을 짧게 적은 이유가 있습니다. 토지 투자를 위해서 해당 용어를 공부할 때는 실제로 땅을 보면서 보는 것이 더 빠르게 익힐 수 있습니다. 또한 해당 토지이용계획을 한눈에 알아볼 수 있는 사이트가 존재하기 때문에 미리 연습해볼 수 있습니다. 

 

토지이음(https://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp)

 

토지이음

토지이음 용도

 

토지 이음 사이트를 이용하시면 해당 토지의 주소만 검색해도 토지이용계획을 상세히 알아볼 수 있습니다. 매우 깔끔하게 잘 정리되어 있기 때문에 위 기초 설명에 근거하여 보시면 금방 익히시리라 생각이 듭니다. 처음에는 자신이 살고 있는 동네의 땅을 검색해보면서 살펴보세요. 백문이 불여일견이라는 말처럼 토지에 대해 한결 쉽게 다가올 것입니다.