자연취락지구 집단취락지구 차이점

토지 투자에 대해서 공부하다보면 여러 생소한 용어들을 많이 볼 수 있습니다. 그 중 많은 분들이 헷갈려하시는 자연취락지구와 집단취락지구의 차이점에 대해서 알아보려고 하는데요. 특히 개발제한구역(그린벨트)에 묶여있는 토지가 집단취락지역이 되면 토지 값이 10배가 상승하기 때문에 필수적으로 알아야 하는 용어 중 하나입니다. 지금부터 알아보겠습니다. 

자연취락지구 VS 집단취락지구

	자연취락지구	집단취락지구
지정 대상자	녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역	개발제한구역(그린벨트), 도시자연공원구역
건폐율	건폐율 20%, 용적률 80% 👇 건폐율 60%, 용적률 100%	건폐율 0%, 용적률 0% 👇 건폐율 40%, 용적률 100% 건폐율 60%, 용적률 300%
층수 제한	4층	3층
건축	주택 → 주택, 1종 근생, 2종 근생 등	건축X → 주택, 1종 근생, 2종 근생 등

토지 이용계획에 해당하는 용도지구가 하나씩 붙을 때 마다 토지 투자를 하는 입장에서는 대부분 건축 제한이 되어 좋지 않습니다. 하지만 그 중에는 꼭 건축 제한처럼 좋지 않은 것만 있는게 아니라 오히려 규제를 완화시켜주는 지구가 있는데요. 이에 대표적인 용도지구가 '취락'지구입니다. 앞서 표에서 확인할 수 있듯이 취락지구로 선정이 되면 건폐율과 용적률이 상승하고, 건축할 수 있는 건축물도 다양해지게 됩니다. 

 

토지 투자 기초 공부 - 용도지역 용도지구 용도구역

 

취락지구는 보통 개발이 필요하다고 보여지는 곳에 지정이 됩니다. 어떠한 땅이든 취락지구로 지정되는 것은 아니며 필수적으로 2가지 조건이 붙게 됩니다. 

- 해당 지역의 주택이 10채 이상
- 취락지구 1만제곱미터(약 3천평) 당 주택이 10채 이상

이에 해당하는 경우 취락지구로 선정될 가능성이 있다고 볼 수 있습니다. 

자연취락지구

자연취락지구는 농림지역인 경우 취락지구 조건에 만족하여 선정이 될 수 있는데요. 기존 농림지역의 경우 건폐율이 20%, 용적률이 80% 입니다. 허나 취락지구라는 단어 하나만 들어가게 되면 건폐율이 60%, 용적률이 100%까지 상승하게 됩니다. 그렇다고 해서 완전히 자유로운 것은 아닌데요. 자연취락지구의 경우 4층까지 층수 제한을 두기 때문에 건폐율, 용적률 계산시에 꼭 고려를 해야합니다. 

 

추가로 기존에는 주택만 지을 수 있었다면 자연취락지구가 붙어있다면 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설을 건축할 수 있습니다. 이로인해 같은 컨디션의 토지라도 자연취락지구가 붙은 토지는 당연히 훨씬 더 값이 나갈 수 밖에 없겠지요. 

집단취락지구

집단취락지구는 같은 취락지구이지만 개발제한구역 즉, 그린벨트가 묶여있는 곳이 선정이 되면 형성이 되는 지구입니다. 개발제한구역의 경우 애초에 건축물을 아예 지을 수 없기 때문에 토지 중에서도 상당히 값어치가 낮은 편에 속합니다. 하지만 집단취락지구로 선정이 되어있다면 건축물을 지을 수 있으며 건폐율 40% 미만은 용적률 100%, 건폐율 60% 미만은 용적률 300%까지 지을 수 있습니다. 자연취락지구와 마찬가지로 주택, 1종 근린생활시설, 2종 근린생활시설을 건축할 수도 있지요. 여기서도 용적률만 보고 계산을 하면 안되고 층수가 3층으로 제한되어있기에 반드시 고려하셔야 합니다.