토지 투자 기초 - 건폐율 용적률 연면적

토지 투자를 하는 분들이 가장 중요하게 봐야할 것은 건축물을 지을 수 있는가와 어떤 건물을 지을 수 있느냐라고 할 수 있습니다. 만약 건축물을 지을 수 있는 토지라도 건폐율, 용적률, 연면적에 따라 수익은 천차만별로 차이가 나게 되는데요. 그래서 오늘은 토지 투자의 가장 기초이면서 사람들이 놓치기 쉬운 위 3가지에 대한 용어를 정리해보도록 하겠습니다.

건폐율

건페율은 토지에 건축을 할 시 1층에 사용가능한 면적 비율을 얘기합니다. 예시를 통해 배우면 빠르게 배울 수 있기에 바로 시작해보도록 하겠습니다. 만약 제가 자연지역 토지 100평짜리를 구입했다고 생각해보겠습니다. 자연지역 토지의 건폐율은 20%로 고정이 되어있는데요. 건축을 짓기 위해서는 100평에 20%인 20평을 1층에 지을 수 있습니다. 정확하게 말하면 20평 이하의 건물을 올릴 수 있는데요. 10평, 15평, 20평은 가능하나 25평은 불가능합니다.

 

또한 건폐율에는 베란다(발코니), 마당은 포함이 되지 않습니다. 위 토지에서 20평의 바닥면적과 발코니 10평을 합친다면 30평의 건축물을 짓는 것도 가능하다는 것이지요. 그렇다면 20평의 면적을 가진 건물을 몇 층까지 올릴 수 있을까요? 이는 다음 알려드릴 용적률을 보셔야 합니다. 

용적률

용적률은 지상의 바닥 면적을 총 합한 비율을 얘기합니다. 위의 예시를 그대로 가져오도록 하겠습니다. 100평짜리 토지에 건폐율은 20%입니다. 해당 지역의 자연지역 토지의 용적률은 60%로 설정되어 있습니다. 용적면적은 100평의 60%인 60평의 바닥면적을 가질 수 있습니다. 그러면 결국 20평짜리 건축물을 3층까지 올려 총 60평짜리 건물을 지을 수 있다는 것이지요. 여기서 만약 자신이 10평 짜리 건물을 짓고 싶다면 용적면적 60평에 의해 6층까지 올릴 수가 있습니다. 

연면적

연면적은 모든 바닥 면적을 총 합한 평수를 말합니다. 용적률과 뜻이 비슷하기 때문에 많은 분들이 헷갈려하시는데요. 쉽게 생각해서 용적률은 지상 층 수, 연면적은 지하 층 수라고 생각하시면 이해하기 쉽습니다. 이번에도 예시를 그대로 가져와보겠습니다. 100평 짜리 토지에 건폐율은 20%, 용적률은 60%, 연면적은 100평이라고 해보겠습니다. 어떤 건물이 지어질까요? 정답은 20평짜리 지하 2층부터 지상 3층까지의 건물을 지을 수 있습니다. 물론 10평짜리를 짓는다면 지하4층부터 지상 6층까지 건물을 올릴 수 있겠지요. 

용도에 따라 달라지는 건폐율과 용적률

건폐율, 용적률, 연면적은 위 예시들을 통해 충분히 이해 되셨으리라 생각이 듭니다. 만약 어려우시다면 한번 직접 써보면서 계산을 해보시기를 추천드려요. 저도 처음에는 바로 이해가 되지 않더라구요.

 

그러면 이제는 건폐율과 용적률이 용도지역에 따라 어떻게 달라지는지에 대해 알아보겠습니다.

농림지역→녹지지역→관리지역→주거지역→공업지역→상업지역 순으로 우측으로 갈수록 보통 건폐율과 용면적이 넓어지게 됩니다. 가끔씩 보이는 초고층의 아파트는 용도가 상업지역으로 되어있는 이유도 같은 맥락이지요. 조금 더 자세히 알려드리기 위해 표를 참고해보시기 바랍니다. 

지역 용도	도시지역							비도시지역
	주거지역		상업지역	공업지역	녹지지역	관리지역	자연취락	자연지역	농림지역
	전용 일반	준주거	중심 일반 근린 유통	전용 일반 준	보전 생산 자연	보전 생산 계획 미세분
건폐율	50~60	70	70~90	70	20	20~40	60	20	20
용적률	50~300	200~500	200~1500	150~400	50~100	50~100	100이하	50~80	50~80

건폐율의 경우 지역용도에 따라 정해져 있으나, 용적률은 해당 지역에 따라 달라지니 지자체 홈페이지 또는 시,구청에 문의를 해야 정확히 알 수 있습니다. 토지 투자를 하실때에는 건폐율, 용적률, 연면적에 의해 토지 시세, 건축 비용이 천차만별이니 반드시 숙지하셔서 좋은 결과 있으시기를 바랍니다.