말소기준권리 이해 권리분석 하는 법

경매 공매 투자를 하시는 분들이 압류재산에 대해서 투자를 하실 때 필수로 알아야 하는 것은 말소기준 권리입니다. 경공매를 입찰하기 전 반드시 권리분석을 해야지만, 예상하지 못한 금액을 지출하는 것을 방지할 수 있는데요. 단순히 적은 금액이 아닌 경우에 따라서는 입찰가보다 훨씬 높은 금액을 부담하여 오히려 큰 손해를 볼 수 있기 때문에 권리분석에 해당하는 말소기준 권리를 숙지해야 합니다. 

말소기준 권리를 이해하기 앞서 경, 공매 개념을 다시 되짚어보자. 

기본적으로 경매 또는 공매에 나오는 압류재산들은 기존의 소유주가 채무, 세금 등의 문제로 인해 나온 물건들입니다. 채무 관계에 있어 담보를 잡은 물건으로 생각하시면 쉬운데요. 기한 내에 채무자가 빚을 갚지 못하는 경우 돈을 빌려준 사람들은 담보로 잡힌 재산을 처리하여 그 돈을 메꾸게 됩니다. 이때 재산을 처리하기 위해 법원의 주도하에 경매 또는 공매로 물건이 나오게 됩니다. 입찰 후 물건을 판 대금으로 돈을 빌려준 사람 또는 단체에 지급하게 됩니다. 

 

만약 돈을 빌려준 사람이 한 사람이라면 매우 단순하게 경매, 공매 과정이 이루어집니다. 그러나 많은 부동산들이 여러 채권자(돈을 빌려준 사람)가 얽혀 있는 경우가 있습니다. 이 때는 일자별로 우선순위를 두어 배당금을 차례대로 지금을 하게 되는데요. 여기서 문제는 빌려준 액수가 해당 부동산 물건보다 훨씬 금액이 높은 경우는 아무도 입찰을 하지 않는다는 것이지요. 

 

이로 인해 최초의 권리 이후에 있는 권리에 대해서는 법원이 말소, 말 그대로 해당 권리들을 소멸시켜 줍니다. 이때 최초의 권리를 보고 말소기준 권리라고 부르고 있습니다. 입찰자 입장에서 매우 중요한 부분이기 때문에 권리분석을 할 때 필수로 봐야 하는 것이라 할 수 있지요. 

말소기준 권리로 권리 분석하는 법

말소기준 권리에 해당하는 것
1. 근저당권, 저당권
2. 압류, 가압류
3. 경매개시결정등기, 경매신청 기입등기
4. 담보가등기
5. 전세권 설정등기(배당요구 또는 경매신청을 한 경우)

말소기준 권리는 위 해당하는 권리 중 가장 빠른 일자에 있는 것입니다. 위 5개의 권리 중 반드시 주의해야 할 것은 전세권 설정등기입니다. 전세권 설정등기는 전세로 거주하고 있는 사람이 배당요구 또는 경매신청을 하여 경매를 희망한다는 의사가 있어야지만 해당이 됩니다. 만약 전세권자가 이를 원하지 않고, 우선순위에 있다면 입찰자 입장에서는 해당 전세 권리도 껴안고 가야 합니다. 

 

예를 들어보겠습니다. 아래 표처럼 등기부등본에 적혀있는 경우 말소기준 권리는 무엇일까요?

2021년 5월 10일	전세권설정 2억
2021년 5월 20일	근저당권 2억
2021년 5월 30일	압류 2억
2021년 6월 1일	가압류 2억

정답은 2가지로 나뉘게 됩니다. 만약 앞서 언급한 것처럼 전세권 설정이 배당요구 또는 경매신청을 한 경우라면 2021년 5월 10일 전세권 설정이 말소기준 권리가 됩니다. 그 이후 근저당권 2억, 압류 2억, 가압류 2억에 대해서는 모두 소멸이 됩니다. 

 

그런데 만약 전세권 설정이 배당요구 또는 경매신청을 하지 않았다면 말소기준 권리는 2021년 5월 20일 근저당권이 됩니다. 압류 2억, 가압류 2억은 말소기준권리 이후기 때문에 소멸이 되지만 전세권 설정 2억, 근저당권 2억은 입찰자가 해결해야 합니다. 

 

말소되지 않는 권리

말소되지 않고 인수되는 권리로는 앞서 예시로 본 것과 같이 배당요구를 하지 않은 전세권 설정이 있습니다. 이외에도 선순위에 있는 가등기, 가처분, 대항력 있는 임차인, 유치권 등이 있습니다. 이들은 경매로 팔아서 배당을 받는 목적이 아닌 인수하고자 하는 성질을 가지기 때문인데요. 권리분석을 할 때에는 이해관계를 이해하며 공부하시면 보다 더 쉽게 접근이 가능하시리라 생각이 듭니다. 좋은 하루 보내세요^^