토지 대지 투자 및 농지(전,답)의 차이

대지는 흔히 건물을 지을 수 있는 땅으로 알려져 토지 중 평당 금액대가 높은 편에 속합니다. 하지만 모든 대지가 건물을 지을 수 있는 것은 아니며, 오히려 전,답에 해당하는 농지에서도 건물을 지을 수 있기 때문에 차이점을 정확하게 알고 투자를 하셔야 손해를 보지 않는데요. 오늘은 토지 종류 중 하나인 '대지'에 대해서 제대로 알아보도록 하겠습니다. 

건물을 지을 수 있는 토지 = 대지?

부동산 토지 투자를 알아보시는 많은 분들이 대지는 건물을 지을 수 있는 토지라고 생각을 하고 경,공매 및 매매시에 섣불리 대지를 구매하시는 경우가 있습니다. 토지를 투자하는 입장에서 수익을 극대화시키기 위한 방법 중 하나는 건축물을 올리는 것인데요. 사실 건축물을 올리기 위해서는 토지 지목은 무관하고 용도와 환경이 중요하다고 할 수 있습니다. 

 

대표적으로  도로와 인접한가를 예를 들 수 있습니다. 여러분들은 혹시 주택이나 상가 중에 사방이 건물로 둘러 쌓여 도로로 나갈 수 없는 건물을 보신적이 있으신가요? 아마도 본적이 없으실 것입니다. 건물을 짓기 위해서는 반드시 입,출구에 해당하는 도로가 인접하여야 하는데요. 이 같은 조건때문에 오히려 평균 시세가 높은 대지는 건물을 못 지어도, 평균 시세가 낮은 농지(전,답)은 건물을 지을 수 있는 경우도 있습니다. 그렇기 때문에 단순히 건물을 지어 수익을 내면 대지, 농사를 지으면 농지로 생각하면 안되는 것이지요. 

농지에도 건물을 지을 수 있다면 대지를 볼 필요가 없는가?

질문에 바로 답하면 그렇지 않습니다. 토지 투자를 하는데 있어 주변 여건과 상황에 따라서 대지가 유리할 수도, 농지가 유리할 수도 있는 것인데요. 농지와 대지의 차이점을 한번 알아보도록 하겠습니다. 

	대지	농지(전,답,과수원용지)
취득세	4.6%	3.4%
농지전용부담금	X	O

비교하는 대지와 농지 모두 도로와 인접해서 건물을 지을 수 있다면 어떤 차이점이 발생할까요? 대체로 농지(전,답)은 대지보다 공시지가가 저렴하지만 가장 큰 차이점 2가지를 고려하셔야합니다. 바로 취득세와 농지전용부담금인데요. 취득세의 계산은 간단합니다. 대지는 4.6% 농지는 3.4%로 농지가 공시지가도 저렴하고 취득세도 저렴합니다. 

 

하지만 농지는 농지전용부담금을 따로 내야하는데요. 농지전용부담금을 계산하는 방법은 다음과 같습니다.

농지전용부담금 = 농지전용신천면적(제곱미터) X (개별공시지가 X 30%)
개별공시지가가 5만원 초과하는 경우 5만원 한도로 제한함

예를들어 보겠습니다. 약 100평인 330제곱미터 농지를 5000만원에 매매하려고 합니다. 해당 농지의 공시지가는 3300만원입니다. 위의 농지전용부담금 공식에서 의하면 매매가는 신경쓰실필요없이 공시지가만 보시면 됩니다. 330제곱미터에 공시지가가 3300만원이므로 1제곱미터당 10만원의 공시지가로 볼 수 있습니다.

 

개별공시지가가 5만원을 초과했으며 5만원 한도로 인해 5만원으로 계산합니다. 농지전용부담금 = 330제곱미터 X (5 X 0.3) = 495

 

결론으로 위 예에 해당하는 농지를 매입할 경우 위와 같이 495만원의 농지전용부담금을 내야합니다. 

 

대지를 매입하실 때의 결론

대지를 매입하실 때 비슷한 조건의 농지가 있다면 반드시 비교해보시고 현명한 투자를 하시기 바랍니다. 가장 먼저 도로가 인접한지를 보며 건축물을 지을 수 있는 여부를 확인해야합니다. 두번째로는 대지와 농지의 취득세, 농지전용부담금을 계산해서 더 좋은 컨디션을 선택하세요. 취득세와 농지전용부담금을 알려면 매매가와 공시지가는 필수이겠지요. 처음 토지 투자를 하시는 분들에게 많은 도움 되셨으면 좋겠습니다.